Grondexploitatiecomplexen

Grondexploitatiecomplexen

De grondexploitatiecomplexen worden onderscheiden in complexen waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert en complexen waarbij met een projectontwikkelaar een (anterieure) overeenkomst wordt gesloten om een nieuw bestemmingsplan te ontwikkelen. Bij een project waarbij een overeenkomst wordt gesloten, worden alle door de gemeente te maken kosten (in- en extern) betaald door de projectontwikkelaar zodat de gemeente bij deze projecten een beperkt risico loopt.

Indien bij actieve grondpolitiek projecten met een overschot werden afgesloten werd dit overschot gebruikt om investeringen te dekken of werd dit opgenomen in de algemene reserve. Ook zijn daarvoor in het verleden regelmatig bedragen uit nog lopende exploitaties onttrokken wanneer de zekerheid bestond dat er een overschot zou zijn bij het sluiten van de exploitatie (tussentijdse winstneming). Een tekort moest altijd al direct worden genomen hetgeen met name het geval was bij het bestemmingsplan De Pinas (voorheen Oostgroeneweg) te Dinteloord. Door de (achter ons liggende) economische recessie (kredietcrisis, eurocrisis) is de marktwaarde van bouwrijpe grond gedaald en stagneerde de afname zodat het risico groter werd dat een plan met verlies werd afgesloten. Tot het begin van de kredietcrisis bedroeg de prijs voor alle bouwrijpe grond nog circa € 285,- exclusief BTW per m² terwijl die nu, op basis van taxatie, per locatie en type woningbouw verschilt. In 2019 is een nieuwe grondexploitatie geopend voor Welberg centrum. Ook deze grondexploitatie kende een tekort waarvoor een verliesvoorziening is getroffen.

Om het risico te beperken is het zaak dat alleen investeringen worden gedaan indien er zekerheid is dat bouwrijp gemaakte gronden ook worden verkocht op basis van de definitieve planvorming. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing is rekening gehouden met tegenvallers zoals een daling van de marktprijs, vertraging in de uitvoering of wijzigingen in de planvorming.

Zoals reeds bij de begroting 2016 is aangegeven mag de gemeente Steenbergen geen rente meer toerekenen ten gunste van de gemeentebegroting. Overeenkomstig de richtlijnen van de commissie BBV mogen ten laste van exploitaties direct geen bedragen meer in de reserve ruimtelijke ontwikkeling worden gestort. Deze beleidswijzigingen leveren een voordeel op voor de exploitaties van de diverse plannen. Ook mogen verliesvoorzieningen niet meer in de grondexploitaties worden gestort. De grondexploitatie van De Pinas en Welberg centrum vertonen dus het volledig negatieve resultaat. Vanaf 1 januari 2016 zijn gemeenten bij een winstgevend plan eventueel belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, hetgeen eveneens bij de begroting 2016 is aangegeven. Tevens dient bij een geraamd overschot op de einddatum, volgens door de commissie BBV opgestelde richtlijnen (berekeningen), winst direct te worden genomen. Belangrijke factoren die hierbij een rol spelen zijn o.a. de fase tot waar het plan is ontwikkeld en de nog te verwachten risico’s. Het voorzichtigheidsbeginsel moet hierbij in acht worden genomen.

Navolgend een overzicht van complexen en hun verwachte resultaat waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert:

Complexen in exploitatie

Totaal geïnves-teerd

Totaal verkocht

(Tussen-tijdse) verlies/ winstne-ming

Boek-waarde 1-1-2021

Nog te investe-ren

% van tot.geïn-vesteerd

Nog te verkopen

% van totaal te ver- kopen

Resultaat op netto contante waarde

Verwacht resultaat pos. (= -)/ neg. (= +)

Buiten de Veste

6.716

10.143

117

-3.311

16.099

71%

13.603

57%

-709

-814

De Pinas (voorheen
Oostgroeneweg)

6.162

4.583

-1.103

476

677

10%

1.161

20%

-7

-8

Reinierpolder I (uitbreiding)

2.638

2.362

62

339

1.886

42%

2.381

50%

-133

-156

Centrumplan Welberg

946

636

309

941

50%

883

58%

354

368

Totaal

16.461

17.724

-924

-2.186

19.604

18.027

-495

-610

De belangrijkste complexen in 2020 zijn:

Bestemmingsplan (BP) Buiten De Veste

Het bestemmingsplan voor geheel Buiten de Veste is in 2010 goedgekeurd. In het plan uit 2010 is woningbouw opgenomen binnen de waterkering die op basis van nieuwe wetgeving niet meer kan worden gerealiseerd. In 2017 is, rekening houdend met deze beperking, voor het resterende gedeelte een nieuw, grotendeels flexibel, bestemmingsplan gemaakt met directe bouwtitel. Dit bestemmingsplan is op 22 februari 2018 vastgesteld door de raad en inmiddels onherroepelijk. Aansluitend aan de bestaande gerealiseerde wijk is een gedeelte nader uitgewerkt voor woningbouwtypen waar vraag naar is. In de noordelijk gelegen tweede fase zijn 85 grondgebonden woningen en 23 appartementen in de vorm van een stadsboerderij voorzien.

In Fase 1 heeft SoMa de 8 patiowoningen aan de Oost-Havendijk opgeleverd. Fase 2 is inmiddels ook nagenoeg gereed. De Langen & van den Berg heeft de 23 appartementen in de Stadsboerderij aan de Citadel opgeleverd, en SoMa heeft de resterende grondgebonden woningen opgeleverd. Aansluitend zijn de Citadel, Vesting en Lunet woonrijp gemaakt. Het laatste kavel voor 22 appartementen is in 2020 in optie gegeven aan Koers. In de exploitatieraming is ervan uit gegaan dat fase 2 in 2021 tot afronding komt.

Het bouwprogramma in fase 3a heeft inmiddels vorm gekregen: 47 grondgebonden woningen in verschillende prijscategorieën en 16 sociale huurwoningen. Met diverse partijen lopen er gesprekken over optieovereenkomsten, waaronder een initiatief voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In 2020 is fase 3a en een deel van fase 3b bouwrijp gemaakt. Voor fase 3b is voorlopig een programma aangenomen zoals in fase 2 en 3a wordt ontwikkeld. Deze zal in 2021 worden uitgewerkt.

Fase 4 is de laatste fase, welke qua planopzet uitgaat van inrichting met een hofje zoals bij de Citadel. Gezien de tot nu toe gehaalde dichtheid is het mogelijk dat het aantal toegestane woningen binnen het bestemmingsplan niet toereikend is. Bij het uitwerken van het programma wordt hier rekening mee gehouden. De ontwikkeling loopt naar verwachting tot en met 2026. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente.

De per 1-1-2021 herziene grondexploitatie sluit in 2026 met een geraamd positief saldo van € 905.000. De gerealiseerde kosten waren binnen budget en geen aanleiding tot wijziging van de raming. De nog te realiseren opbrengsten zijn hoger ingeschat door prijsontwikkeling op de woningmarkt. Per saldo is de grondexploitatie € 750.000. positiever geworden ten opzichte van de Jaarrekening 2019. Gezien de verwachting dat de exploitatie met een positief saldo zal sluiten, heeft in 2017 een winstneming plaatsgevonden van € 25.800. Omdat de prijzen op de woningmarkt stijgen, en daarmee ook de grondprijzen, is het resultaat toegenomen en wordt er in 2020 een tussentijdse winst van € 91.100 genomen. Het resterende saldo in de grondexploitatie biedt voldoende dekking voor eventueel optredende risico’s.

Bestemmingsplan (BP) De Pinas

Gezien de stagnerende vraag naar vrije kavelbouw is het bestaande bestemmingsplan Oostgroeneweg herzien. De naam is gewijzigd in bestemmingsplan De Pinas dat in 2017 is vastgesteld en onherroepelijk is. Alle gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente.

De verkaveling is uitgewerkt. Er worden in totaal 110 woningen gerealiseerd in het gebied.

Er zijn er inmiddels 101 kavels verkocht en in 2020 zijn daarvan de laatste 25 grondgebonden woningen opgeleverd door Van Grunsven en Huijsmans. Voor de overige 9 kavels is een optieovereenkomst gesloten met Huijsmans. Het woonrijp maken van fase 2 vordert gestaag.

Op grond van eerder vastgestelde uitgangspunten is in de exploitatie voor de grondopbrengst van ca. 29.082 m² niet bouwrijpe grond aan de Noordlangeweg € 20,-/m² aangehouden. Deze grond kan in de toekomst wellicht worden gebruikt voor nieuwe ontwikkelingen zoals de reeds gerealiseerde ambulancepost. Er is tevens in 2018 een ontwerp voor huisvesting arbeidsmigranten ingediend.

De grondexploitatie sluit ongewijzigd in 2026 met een neutraal saldo. De grondexploitatie is niet significant gewijzigd.

Bestemmingsplan (BP) Reinierpolder 1 (uitbreiding)

Gezien de behoefte aan industriegrond is voor de uitbreiding Reinierpolder I ca. 9,5 ha grond aangekocht. Dit betreft de grond ten noorden en westen van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder I tot de Zeelandweg Oost en de A4. Op 30 september 2015 is het (totale) bestemmingsplan Reinierpolder goedgekeurd en is onherroepelijk. Naast een actualisatie voor de bestaande bedrijventerreinen Reinierpolder I en II is hierin ook opgenomen de 1e fase voor de uitbreiding van Reinierpolder I. In totaal kan er ca. 7,5 ha bouwrijpe grond worden uitgegeven waarvan ca. 4,7 ha in fase 1. Fase 1 heeft betrekking op de gronden ten noorden van het bestaande bedrijventerrein. Voor de exploitatie was ervan uitgegaan dat na realisatie van fase 1 aansluitend het gehele gebied zou kunnen worden ontwikkeld. Tot en met eind 2020 zijn er 13 kavels bouwrijpe grond verkocht, circa 70% van de oppervlakte.

Er is één optieovereenkomst gesloten. Daar waar er voorheen voornamelijk belangstelling voor kavels in de goedkope prijsklasse was, is nu ook een zichtlocatie verkocht. Voor realisatie van de tweede fase is overleg gevoerd met de provincie en de regio. De resterende tweede fase tussen de A4, de N257/ZO en het bestaande bedrijventerrein wordt gezien als strategisch uitgeefbare grond met een oppervlakte van ca. 3 ha. Uit marktonderzoek in de regio in 2016 door Stec, die ten grondslag ligt aan de afspraken met de Provincie, blijkt dat er overcapaciteit is en er de komende 10 jaar geen vraag is voor fase 2. Het uitgiftetempo van fase 1 bevestigt dit.

De gemeente is op zoek naar herbestemming van fase 2, maar hierover is nog geen duidelijkheid. Bij de Jaarrekening 2018 is fase 2 voorlopig afgewaardeerd tot agrarische waarde, conform de bestemming. Na de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2021 laat fase 1 een positief resultaat zien van € 191.000 op eindwaarde. Fase 1 wordt € 42.000 negatiever, voornamelijk door tussentijdse winstneming. Gezien de verwachting dat de exploitatie met een positief saldo zou sluiten, heeft in 2017 een winstneming plaatsgevonden van € 27.500. Nu de verkoop gestaag vordert is het risico op de verkoop van kavels niet groot meer. In 2020 is een tussentijdse winst van € 34.900 genomen.

Bestemmingsplan (BP) Welberg centrum 

Op het voormalige sportveld in het centrum van Welberg is een woningbouwlocatie gepland. Eind 2017 en begin 2018 is een verder interactief traject gevolg specifiek voor het onderdeel invulling autovrij dorpsplein. Hierbij kwam een aantal wensen naar voren zoals een pannaveldje en een speelberg. In 2018 is een bestemmingsplan, een stedenbouwkundig concept en een grondexploitatie opgesteld. Het bestemmingsplan is na een uitgebreid onderzoek naar flora en fauna en explosieven per 20-12-2018 gewijzigd vastgesteld. Het maakt de bouw van 24 woningen mogelijk, met behoud van een vleermuizenvliegroute. In de loop van 2019 is de grondexploitatie vastgesteld met een verlies van € 328.000. Ten behoeve van het plan is extra grondaankoop gedaan van de St. Anna Parochie ten behoeve van een toegangspad. Daarnaast wordt een bestaand, naastgelegen parkeerterrein en schoolplein opnieuw ingericht en openbaar toegankelijk gemaakt. Met de Pius X school is overeenstemming over de aanpassing aan het schoolplein. Het stedenbouwkundig plan is in overleg met betrokken partijen nader uitgewerkt. De maatregelen voor behoud van de vleermuizenvliegroute zijn uitgevoerd, met het opruimen van explosieven is gestart en eind 2019 is het plan bouwrijp gemaakt. In 2020 zijn de kavels voor de rijwoningen verkocht aan ZeeLandGoed en Zwaluwe Projectontwikkeling. Er zijn 11 woningen opgeleverd en de overige rijwoningen zijn in aanbouw. Daarnaast zijn er vrije kavels te koop. In 2020 is één kavel verkocht en bebouwd. De overige drie kavels zijn nog beschikbaar. De gemeente neemt de inrichting van het openbaar gebied voor haar rekening. In 2020 is het Klaproosplein heringericht, in 2021 staan de bruggen aan de Kapelaan Kockstraat op de planning.

De exploitatie sluit in 2022 met een negatief saldo van € 368.000. Ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is dit € 157.000 negatiever. Voor een deel komt dit door een hogere prijs per eenheid dan in de grondexploitatie opgenomen was door de gedetailleerdheid van het werk. Daarnaast was de raming in de grondexploitatie te laag doordat in 2020 de hoeveelheid met nieuw materiaal aan te leggen verharding te laag was opgenomen. De verliesvoorziening is met € 157.000 opgehoogd om het negatieve resultaat te dekken.

Projecten op basis van een (anterieure/ABA) overeenkomst: 

Couveringepark (Molenweg, Ravelijnstraat)

Het bestemmingsplan Couveringepark bestaat uit de bouw van 83 woningen en een gezondheidscentrum aan de Molenweg op het terrein van de voormalige accordus-fabriek en de bouw van een woonzorgcomplex met ca. 60 wooneenheden op de voormalige locatie van het Princetuincollege aan de Ravelijnstraat. Tot op heden zijn er 40 woningen opgeleverd en bewoond.

Dit project werd uitgevoerd door de Ontwikkelcombinatie Couveringe Park, die bestond uit Aan de Stegge en Woningstichting Geertruidenberg. De woningbouw is in 2017 weer opgepakt door de ontwikkelcombinatie. Door de financiële problemen en de (achter ons liggende) economische recessie is stagnatie ontstaan in de verdere ontwikkeling van het plan. Na vele overleggen met diverse partijen had de ontwikkelcombinatie de herontwikkeling weer opgestart. In 2018 zijn er 13 woningen ontwikkeld. Die woningen zijn in 2019 opgeleverd, waarna in 2019 een deel woonrijp is gemaakt. Vervolgens is er een perceel in het plangebied verkocht aan woningcorporatie Stadlander. Op dit perceel zal Stadlander grondgebonden huurwoningen en huurappartementen ontwikkelen. De ontwikkelcombinatie WSG-Aan de Stegge heeft zich in 2020 ontvlochten en uit de diverse overleggen/onderhandelingen tussen WSG-Aan de Stegge en gemeente is een akkoord bereikt. De afspraken zijn beschreven in de vaststellingsovereenkomst ontbinding koop- en samenwerkingsovereenkomst Couveringepark. Aan de Stegge neemt de ontwikkeling geheel over van de voormalige combinatie.

Herengoed Kruisland

Binnen het plangebied Herengoed te Kruisland zijn 17 starterswoningen en 2 vrije sectorwoningen opgeleverd. In het plan is de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf opgenomen waarvoor in de plaats 6 vrije sectorwoningen kunnen worden gebouwd.

Met de uitvoering van het plan is vertraging ontstaan ten gevolge van de economische recessie. De zes nog resterende te bouwen vrije sectorwoningen zijn deels gereed. Nadat de woningen gereed zijn, kan dit gedeelte van het plan woonrijp worden gemaakt.

Beltmolen Nieuw-Vossemeer

Dit plan voor 54 woningen op de voormalige agrarische gronden tussen de Hogedijk, Beltmolen en Dr. Vermetstraat te Nieuw-Vossemeer is opgestart door woningcorporatie Thuisvester. Eind 2011 zijn 12 starterswoningen opgeleverd. In verband met de economische recessie is ook hier stagnatie ontstaan voor verdere woningbouw.

BVR ontwikkeling heeft de realisatie van het plan voor de nog resterende 44 te bouwen woningen overgenomen van Thuisvester. BVR zal deze in twee fases realiseren. In de eerste helft van 2019 is gestart met de bouw van 17 woningen. Na de oplevering van deze woningen is de openbare ruimte in 2020 woonrijp is gemaakt. Inmiddels is de volgende fase gestart.

Plan Landgoed Westcreecke Dinteloord

Dit plan bestaat uit de aanleg van een landgoed met waterpartijen en vijf landhuizen. Het bos en de waterpartijen, die openbaar toegankelijk zijn, zijn reeds aangelegd. Het plan is bouwrijp gemaakt en een landhuis heeft zich gevestigd. Door de economische recessie de afgelopen jaren was de verdere verkoop van de landhuizen gestagneerd. De belangstelling voor dergelijke landhuizen neemt nu weer toe en er zijn nu nog 2 bouwkavels te koop.

Olmentuin te Steenbergen

Plan Olmentuin is geprojecteerd op de locatie van een taxibedrijf aan de Olmendreef dat naar een andere locatie in Steenbergen verhuist. Op de vrijkomende locatie en de landbouwgronden ten zuiden daarvan ontstaat hierdoor ruimte voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Olmentuin te Steenbergen wordt een duurzame, energieneutrale wijk tussen het groen met een gemeenschappelijke binnentuin en kas als ontmoetingsplaats. Het bestemmingsplan is in juni 2018 vastgesteld. Begin 2021 wordt het plan bouwrijp gemaakt, waarna in de loop van 2021 zal de bouw zal starten.

Hof van Engelbrecht

Dit plan is geprojecteerd op de locatie van de voormalige bloembollenbedrijf aan de Eerste Boutweg in Kruisland. Het agrarisch bedrijf is beëindigd en de bedrijfslocatie wordt herontwikkeld naar een woningbouwlocatie. Met uitzondering van de huidige bedrijfswoning is alles gesloopt. Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrijstaande woningen, 6 levensloopbestendige woningen en de omzetting van de bedrijfswoning naar een particuliere vrijstaande woning. Het bestemmingsplan is onherroepelijk, de 2 vrijstaande woningen zijn opgeleverd. In 2020 is de ontwikkelaar Sprangers failliet gegaan, waarna Reuvers ontwikkeling en bouw het plan via de curator heeft overgenomen. Eind 2020/begin 2021 is het plan bouwrijp gemaakt waarna begin 2021 is aangevangen met de bouw van de 6 levensloopbestendige woningen. Na oplevering van alle woningen zal de openbare ruimte worden ingericht.