Grondexploitatiecomplexen

De grondexploitatiecomplexen worden onderscheiden in complexen waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert en complexen waarbij met een projectontwikkelaar een (anterieure) overeenkomst wordt gesloten om een nieuw bestemmingsplan te ontwikkelen. Bij een project waarbij een overeenkomst wordt gesloten worden alle door de gemeente te maken kosten (in- en extern) betaald door de projectontwikkelaar zodat de gemeente bij deze projecten een beperkt risico loopt.

Indien bij actieve grondpolitiek projecten met een overschot werden afgesloten werd dit overschot gebruikt om investeringen te dekken of werd dit opgenomen in de algemene reserve. Ook zijn daarvoor in het verleden regelmatig bedragen uit nog lopende exploitaties onttrokken wanneer de zekerheid bestond dat er een overschot zou zijn bij het sluiten van de exploitatie (tussentijdse winstneming). Een tekort moest altijd al direct worden genomen hetgeen met name het geval was bij het bestemmingsplan De Pinas (voorheen Oostgroeneweg) te Dinteloord. Door de (achter ons liggende) economische recessie (kredietcrisis, eurocrisis) is de marktwaarde van bouwrijpe grond gedaald en stagneerde de afname zodat het risico groter werd dat een plan met verlies werd afgesloten. Tot het begin van de kredietcrisis bedroeg de prijs voor alle bouwrijpe grond nog circa € 285,- exclusief BTW per m² terwijl die nu, op basis van taxatie, per locatie en type woningbouw verschilt. Om het risico te beperken is het zaak dat alleen investeringen worden gedaan indien er zekerheid is dat bouwrijp gemaakte gronden ook worden verkocht op basis van de definitieve planvorming. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing is rekening gehouden met tegenvallers zoals een daling van de marktprijs, vertraging in de uitvoering of wijzigingen in de planvorming.

Zoals reeds bij de begroting 2016 is aangegeven mag de gemeente Steenbergen geen rente meer toerekenen ten gunste van de gemeentebegroting. Overeenkomstig de richtlijnen van de commissie BBV mogen ten laste van exploitaties direct ook geen bedragen meer in de reserve ruimtelijke ontwikkeling worden gestort. Deze beleidswijzigingen leveren een voordeel op voor de exploitaties van de diverse plannen. Daar staat tegenover dat vanaf 1 januari 2016 ook gemeenten bij een winstgevend plan eventueel belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting hetgeen eveneens bij de begroting 2016 is aangegeven. Tevens dient bij een geraamd overschot op de einddatum, volgens door de commissie BBV opgestelde richtlijnen (berekeningen), winst direct te worden genomen. Belangrijke factoren die hierbij een rol spelen zijn o.a. de fase tot waar het plan is ontwikkeld en de nog te verwachten risico’s. Het voorzichtigheidsbeginsel moet hierbij in acht worden genomen.

Navolgend een overzicht van complexen en hun verwachte resultaat waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert:

Complexen in exploitatie

Totaal geïnves-teerd

Totaal verkocht

(Tussen-tijdse) verlies/ winstne-ming

Boek-waarde 1-1-2019

Nog te investe-ren

% van tot.geïn-vesteerd

Nog te verkopen

% van totaal te ver- kopen

Resultaat op netto contante waarde

Verwacht resultaat pos. (= -)/ neg. (= +)

Buiten de Veste

5.721

6.975

26

-1.229

15.884

74%

14.680

68%

-21

-25

De Pinas (voorheen
Oostgroeneweg)

5.909

3.790

-1.103

1.017

797

12%

1.816

32%

-2

-2

Reinierpolder I (uitbreiding)

2.455

1.336

28

1.147

1.968

45%

3.385

72%

-221

-269

Ram van Hagedoornstraat (Yacintha)

291

414

123

-

0%

0%

7

-

Totaal

14.376

12.514

-927

935

18.650

19.881

-236

-296

De belangrijkste complexen in 2018 zijn:

BP Buiten De Veste

Het bestemmingsplan voor geheel Buiten de Veste is in 2010 goedgekeurd. In het plan uit 2010 is woningbouw opgenomen binnen de waterkering die op basis van nieuwe wetgeving niet meer kan worden gerealiseerd. In 2017 is, rekening houdend met deze beperking, voor het resterende gedeelte een nieuw, grotendeels flexibel, bestemmingsplan gemaakt met directe bouwtitel. Dit bestemmingsplan is op 22 februari 2018 vastgesteld door de raad en inmiddels onherroepelijk.

Maas Jacobs Projectontwikkeling is in 2017 gestart met de bouw van 10 twee onder 1 kap woningen langs de westzijde van Bastion die in het voorjaar van 2018 zijn opgeleverd. Aansluitend hierop isl Bastion woonrijp gemaakt.

Aansluitend aan de bestaande gerealiseerde wijk is een gedeelte daarvan nader uitgewerkt voor woningbouwtypen waar vraag naar is. Voor het resterende gedeelte in de eerste fase langs de Oosthavendijk zijn 6 patiowoningen gepland. Voor het uitgewerkte gedeelte in de noordelijk gelegen tweede fase zijn 85 woningen en 23 appartementen in de vorm van een stadsboerderij voorzien. Fase 2 is in 2018 bouwrijp gemaakt. De kavels zijn in 2018 voor circa 80% in optie gegeven aan diverse partijen, en circa 35% is al verkocht. De bouw is in 2018 gestart. In de herziene exploitatieraming is ervan uit gegaan dat fase 2 in de periode 2019-2021 tot afronding komt.

Voor fase 3 is voorlopig een programma aangenomen zoals in fase 2 wordt ontwikkeld, echter zonder appartementen. De ontwikkeling loopt naar verwachting tot 2026. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente.

Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten en een recente taxatie voor nog uit te geven grond blijft de gemiddelde waarde voor bouwrijpe grond € 250,--per vierkante meter. De exploitatie sluit dan in 2026 met een geraamd positief saldo van € 25.000,--. Hoewel de grondwaarde gelijk blijft is door stijgende kosten voor civiele werken is het saldo afgenomen ten opzichte van de Jaarrekening 2017.

Gezien de verwachting dat de exploitatie met een positief saldo zal sluiten, heeft in 2017 een winstneming plaatsgevonden van € 25.800,-. Gelet op het afnemende resultaat en de risico’s op kostenstijging beschouwen, is winstneming in 2018 niet meer aan de orde.

BP De Pinas

Gezien de stagnerende vraag naar vrije kavelbouw is het bestaande bestemmingsplan Oostgroeneweg herzien. De naam is gewijzigd in bestemmingsplan De Pinas dat in 2017 is vastgesteld en onherroepelijk is. Alle gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente

De verkaveling is uitgewerkt. Er worden in totaal 104 woningen gerealiseerd in het gebied. De resterende 76 kavels in bestemmingsplan De Pinas worden ontwikkeld door Zwaluwe Projectontwikkeling en Aannemersbedrijf Huijsmans. Er zijn er inmiddels 48 kavels verkocht, en voor de overige 28 kavels zijn optieovereenkomsten gesloten. Een deel van de woningen is al opgeleverd.

Op grond van eerder vastgestelde uitgangspunten is in de exploitatie voor de grondopbrengst van ca. 29.082 m² niet bouwrijpe grond aan de Noordlangeweg € 20,-/m² aangehouden. Deze grond kan in de toekomst wellicht worden gebruikt voor nieuwe ontwikkelingen zoals de reeds gerealiseerde ambulancepost. Er is tevens in 2018 een ontwerp voor huisvesting arbeidsmigranten ingediend.

Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten en een recente taxatie komt de gemiddelde waarde voor nog uit te geven bouwrijpe grond uit op € 228,-/m2. De exploitatie sluit dan ongewijzigd in 2026 met een neutraal saldo.

BP Reinierpolder 1 (uitbreiding)

Gezien de behoefte aan industriegrond is voor de uitbreiding Reinierpolder I reeds ca. 9,5 ha grond aangekocht. Dit betreft de grond ten noorden en westen van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder I tot de Zeelandweg Oost en de A4.

Op 30 september 2015 is het (totale) bestemmingsplan Reinierpolder goedgekeurd en is onherroepelijk. Naast een actualisatie voor de bestaande bedrijventerreinen Reinierpolder I en II is hierin ook opgenomen de 1e fase voor de toekomstige uitbreiding van Reinierpolder I. In totaal kan er ca. 7,5 ha bouwrijpe grond worden uitgegeven waarvan ca. 4,7 ha in fase 1. Fase 1 heeft betrekking op de gronden ten noorden van het bestaande bedrijventerrein. Voor de exploitatie was ervan uitgegaan dat na realisatie van fase 1 aansluitend het gehele gebied zou kunnen worden ontwikkeld.

Tot en met eind 2018 zijn er zeven kavels bouwrijpe grond verkocht, circa 30% van de oppervlakte. Voor diverse kavels is interesse getoond, er zijn echter geen optieovereenkomsten gesloten. De kavels staan te koop voor de in 2018 getaxeerde waarde voor een gemiddelde prijs voor bouwrijpe grond van € 109,--/m2. Tot nu toe zijn alleen kavels in de goedkope prijsklasse verkocht.

Voor realisatie van de tweede fase is overleg gevoerd met de provincie en de regio. De resterende

tweede fase tussen de A4, de N257/ZO en het bestaande bedrijventerrein wordt gezien als

strategisch uitgeefbare grond met een oppervlakte van ca. 3 ha. Uit marktonderzoek in de regio in 2016 door Stec, die ten grondslag ligt aan de afspraken met de Provincie, blijkt dat er overcapaciteit is en er de komende 10 jaar geen vraag is voor fase 2. Het uitgiftetempo van fase 1 bevestigt dit. De gemeente is op zoek naar herbestemming van fase 2, maar hierover is nog geen duidelijkheid. Recente gesprekken over mogelijke vestiging van een hotel hebben niet geleid tot een concrete intentie. Daarom is ervoor gekozen de grondexploitatie van fase 1 en fase 2 separaat inzichtelijk te maken, en fase 2 voorlopig af te waarderen tot agrarische waarde, conform de bestemming.

Na de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2019 laat fase 1 een positief resultaat zien van € 269.000,- op eindwaarde. Fase 1 wordt negatiever door kostenstijging en verlenging van de uitgifteperiode tot 2025.

Afwaardering van fase 2 tot agrarische waarde laat een negatief resultaat op eindwaarde zien van € 554.000,-. Fase 2 wordt afgewaardeerd met een verlies. Fase 1 heeft nog steeds een positief resultaat. Als we echter de risico’s op de verkoop van kavels in acht nemen, dan zou een tussentijdse winstneming van € 8.300 genomen moeten worden. Dit is € 19.200 lager dan de reeds genomen winst. Gezien de verwachting dat de exploitatie meteen positief saldo zou sluiten, heeft in 2017 een winstneming plaatsgevonden van € 27.500,-.

BP Ram van Hagendoornstraat, voormalige Yacintaschool

In 2015 is dit plan goedgekeurd en in 2017 zijn de woningen opgeleverd. Nadat de nutsbedrijven in de eerste helft van 2018 hun nog te verrichten werkzaamheden hebben verricht zijn gelijk daarop volgend ook de nog door de gemeente te verrichten werkzaamheden uitgevoerd. Er resteren nog enige werkzaamheden inzake groenaanleg. Het project sluit dan per einde 2018 op € 7.300,- negatief en kan worden afgesloten. Voor de resterende werkzaamheden wordt een verplichting in de vorm van een reservering opgenomen.

Projecten op basis van een (anterieure/ABA) overeenkomst: 

Couveringepark 

Het bestemmingsplan Couveringepark bestaat uit de bouw van 83 woningen en een gezondheidscentrum aan de Molenweg op het terrein van de voormalige accordus-fabriek en de bouw van een woonzorgcomplex met ca. 60 wooneenheden op de voormalige locatie van het Princetuincollege aan de Ravelijnstraat. Tot op heden zijn er 40 woningen opgeleverd en bewoond.

Dit project wordt uitgevoerd door de Ontwikkelcombinatie Couveringe Park, die bestaat uit Aan de Stegge en Woningstichting Geertruidenberg. In verband met financiële problemen bij de Woningstichting Geertruidenberg is de grond aan de Ravelijnstraat nog niet aan deze ontwikkelcombinatie verkocht . De woningbouw is in 2017 weer opgepakt door de ontwikkelcombinatie. Het woonzorgcomplexplan aan de Ravelijnstraat komt niet tot uitvoering en over de realisatie van het gezondheidscentrum is nog geen zekerheid. Zoals hiervoor geschetst, is door de financiële problemen en de (achter ons liggende) economische recessie stagnatie ontstaan in de verdere ontwikkeling van het plan. Na vele overleggen met diverse partijen heeft de ontwikkelcombinatie de herontwikkeling weer opgestart. In 2018 is een volgende fase van het woningbouwplan verkocht en lopen de voorbereidingen voor die bouw en voor de volgende fase.

Herengoed

Binnen het plangebied Herengoed te Kruisland zijn 17 starterswoningen en2 vrije sectorwoningen opgeleverd. In het plan is de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf opgenomen waarvoor in de plaats 6 vrije sectorwoningen kunnen worden gebouwd.

Met de uitvoering van het plan is vertraging ontstaan ten gevolge van de economische recessie. De zes nog resterende te bouwen vrije sectorwoningen komen op de locatie van het gesaneerde bedrijf. De opstallen van dit bedrijf zijn gesloopt en met de bouw is begonnen.

Plan de Landerijen Welberg

Dit plan voor 35 woningen wordt gerealiseerd op het terrein van het voormalige autoschadeherstelbedrijf aan de Hoogstraat te Welberg. Door de economische recessie is dit plan in fases uitgevoerd. Inmiddels zijn alle woningen opgeleverd, is het plan woonrijpgemaakt en zal het in 2019 worden afgesloten.

Beltmolen Nieuw Vossemeer

Dit plan voor 54 woningen op de voormalige agrarische gronden tussen de Hogedijk, Beltmolen en Dr. Vermetstraat te Nieuw Vossemeer is opgestart door woningcorporatie Thuisvester. Eind 2011 zijn 12 starterswoningen opgeleverd. In verband met de economische recessie is ook hier stagnatie ontstaan voor verdere woningbouw.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe woon-zorgcomplex De Vossemeren hebben Tante Louise en Thuisvester overeenstemming bereikt voor tijdelijke huisvesting van de bewoners van de Vossemeren binnen dit plan gedurende de bouw van het nieuwe complex. In april 2015 zijn de bewoners verhuisd naar het nieuwe wooncomplex. Ten behoeve van de nieuwbouw van De Lindenburgh te Steenbergen worden de daar aanwezige bewoners eveneens tijdelijk gehuisvest in plan Beltmolen. De verwachting is dat deze nieuwbouw eind 2018 wordt opgeleverd waarna de bewoners terug kunnen verhuizen naar De Lindenburgh te Steenbergen en de tijdelijke units worden verwijderd.

BVR ontwikkeling heeft de realisatie van het plan voor de nog resterende 44 te bouwen woningen overgenomen van Thuisvester. BVR zal deze in twee fases realiseren. In de eerste helft van 2019 is gestart met de bouw van 17 woningen. Na oplevering hiervan en bij voldoende belangstelling wordt vervolgens gestart met de volgenden bouwfase.

Plan Landgoed Westcreecke Dinteloord 

Dit plan bestaat uit de aanleg van een landgoed met waterpartijen en vijf landhuizen. Het bos en de waterpartijen, die openbaar toegankelijk zijn, zijn reeds aangelegd. Het plan is bouwrijp gemaakt en een landhuis heeft zich gevestigd. Door de economische recessie de afgelopen jaren is de verdere verkoop van de landhuizen gestagneerd. Ondanks dat het nu in economisch opzicht beter gaat en de belangstelling voor dergelijke landhuizen toeneemt, zijn er geen andere percelen verkocht.

Herontwikkeling Villa Moors

Dit betreft een plan voor behoud en restauratie van de monumentale Villa Moors en een herontwikkeling op het perceel voor de bouw van commerciële ruimten op de begane grond en 18 appartementen. Na restauratie van de villa is eind 2016 gestart met de bouw van de commerciële ruimten en de appartementen die eind 2017 zijn opgeleverd. De omliggende infrastructuur zal in 2019 worden hersteld en aangepast waarna het plan kan worden afgesloten.

Wethouder Swagemakersstraat Kruisland

Dit plan is gelegen op een voormalige kwekerij tussen de woonpercelen aan de Wethouder Swagemakersstraat, Langeweg, Eerste Boutweg en Graaf Engelbrechtstraat en bestaat uit de bouw van 9 levensloopbestendige woningen. De ontsluiting vindt plaats via de Wethouder Swagemakersstraat. Op 22 september 2016 is voor deze ontwikkeling het bestemmingsplan “Binnenhof” door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep ingesteld. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 21 februari 2018 uitspraak gedaan en heeft het beroep ongegrond verklaard. Daardoor is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De woningen zijn momenteel in aanbouw en zullen in 2019 worden opgeleverd.

Olmentuin te Steenbergen

Plan Olmentuin is geprojecteerd op de locatie van een taxibedrijf aan de Olmendreef dat naar een andere locatie in Steenbergen verhuist. Op de vrijkomende locatie en de landbouwgronden ten zuiden daarvan ontstaat hierdoor ruimte voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Olmentuin te Steenbergen wordt een duurzame, energieneutrale wijk tussen het groen met een gemeenschappelijke binnentuin en kas als ontmoetingsplaats. Het bestemmingsplan is in juni 2018 vastgesteld. Naar verwachting zal de bouw in 2019 starten.

Hof van Engelbrecht

Dit plan is geprojecteerd op de locatie van de voormalige bloembollenbedrijf aan de Eerste Boutweg in Kruisland. Het agrarisch bedrijf is beëindigd en de bedrijfslocatie wordt herontwikkeld naar een woningbouwlocatie. Met uitzondering van de huidige bedrijfswoning wordt alles gesloopt. Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrijstaande woningen, 6 levensloopbestendige woningen en de omzetting van de bedrijfswoning naar een particuliere vrijstaande woning. De bouw zal naar verwachting in 2019 worden gestart en in 2020 worden opgeleverd.

Overige gronden

Hieronder een toelichting op bouwgronden die regeltechnisch nog niet als een bouwgrondexploitatie mogen worden beschouwd, maar waarvoor dit op korte termijn wel de bedoeling is (de voormalige Nog niet in exploitatie genomen gronden). In de Balans worden deze verantwoord onder de Materiële vaste activa.

BP Welberg centrum

Op het voormalige sportveld in het centrum van Welberg is een woningbouwlocatie gepland. Eind 2017 en begin 2018 is een verder interactief traject gevolg specifiek voor het onderdeel invulling autovrij dorpsplein. Hierbij kwam een aantal wensen naar voren zoals een pannaveldje en een speelberg. In 2018 is een bestemmingsplan, een stedenbouwkundig concept en een grondexploitatie opgesteld. Het bestemmingsplan is na een uitgebreid onderzoek naar flora en fauna en explosieven per 20-12-2018 gewijzigd vastgesteld. Het maakt de bouw van 24 woningen mogelijk, met behoud van een vleermuizenvliegroute.

Ten behoeve van het plan is extra grondaankoop gedaan van de St. Anna Parochie ten behoeve van een toegangspad. Daarnaast wordt een bestaand, naastgelegen parkeerterrein en schoolplein opnieuw ingericht en openbaar toegankelijk gemaakt. Met de Pius X school is overeenstemming over de aanpassing aan het schoolplein. Met het opruimen van explosieven is een aanvang gemaakt.

Het stedenbouwkundig plan is in overleg met betrokken partijen nader uitgewerkt en ook zijn de benodigde maatregelen tot behoud van de vleermuizenvliegroute nu duidelijk. Inmiddels zijn er twee gegadigden om de bouwkavels te kopen en woningen te ontwikkelen. De gemeente neemt het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied voor haar rekening.

In 2017 is door de Raad het besluit genomen het centrumgebied Welberg in exploitatie te nemen. In de loop van 2019 zal de grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden.