Grondexploitatiecomplexen

Actief en faciliterend grondbeleid

De grondexploitatiecomplexen worden onderscheiden in complexen waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert en complexen waarbij met een projectontwikkelaar een (anterieure) overeenkomst wordt gesloten om een nieuw bestemmingsplan te ontwikkelen (faciliterend grondbeleid). Bij een project waarbij een overeenkomst wordt gesloten worden alle door de gemeente te maken kosten (in- en extern) betaald door de projectontwikkelaar, zodat de gemeente bij deze projecten een beperkt risico loopt. In de paragraaf grondbeleid wordt verslag gedaan van de grondexploitatiecomplexen met een actief grondbeleid.

Regels financiële verslaglegging en verwerking resultaat

Indien bij actieve grondpolitiek projecten met een overschot werden afgesloten werd dit overschot gebruikt om investeringen te dekken of werd dit opgenomen in de algemene reserve. Ook zijn daarvoor in het verleden regelmatig bedragen uit nog lopende exploitaties onttrokken wanneer de zekerheid bestond dat er een overschot zou zijn bij het sluiten van de exploitatie. Overeenkomstig de richtlijnen van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) mogen ten laste van exploitaties direct geen bedragen meer in de reserve ruimtelijke ontwikkeling worden gestort. Deze beleidswijzigingen leveren een voordeel op voor de exploitaties van winstgevende plannen.

Volgens de BBV moeten verliezen direct worden gedekt door verliesneming of het treffen van een verliesvoorziening. Voor bestemmingsplan De Pinas (voorheen Oostgroeneweg) te Dinteloord is in het verleden het tekort als verlies genomen. Door de achter ons liggende economische recessie daalde de marktwaarde van bouwrijpe grond en stagneerde de afname. Hier wordt dus het resultaat na verliesneming getoond. In 2019 is een nieuwe grondexploitatie geopend voor Welberg centrum. Ook deze grondexploitatie kende een tekort waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Verliesvoorzieningen mogen niet meer in de grondexploitaties worden gestort. De grondexploitatie van Welberg centrum vertoont dus het volledig negatieve resultaat met als dekking een verliesvoorziening.

Tevens dient bij een geraamd overschot op de einddatum, volgens door de commissie BBV opgestelde richtlijnen (berekeningen), tussentijds winst te worden genomen. Belangrijke factoren die hierbij een rol spelen zijn het percentage van de kosten en opbrengsten dat gerealiseerd is en de nog te verwachten risico’s. Het voorzichtigheidsbeginsel wordt hierbij in acht genomen. Voor Buiten de Veste en Uitbreiding Reinierpolder I zijn l tussentijdse winsten genomen.

Zoals reeds bij de begroting 2016 is aangegeven mag de gemeente Steenbergen geen rente meer toerekenen aan haar eigen vermogen ten gunste van de gemeentebegroting. Nu de gemeente haar investeringen niet meer volledig uit eigen vermogen kan dekken wordt de rente over het aandeel vreemd vermogen aan de grondexploitaties toegerekend (0,7%)

Vanaf 1 januari 2016 zijn gemeenten bij een winstgevend grondbedrijf eventueel belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Jaarlijks wordt een scan uitgevoerd of er van belastingplicht sprake is.

Risicobeheersing

Om het risico in grondexploitaties te beperken is het zaak dat alleen investeringen worden gedaan indien er zekerheid is dat bouwrijp gemaakte gronden ook worden verkocht op basis van de definitieve planvorming. Met het tekort op de woningmarkt is hier voldoende zicht op, en is vertraging in combinatie met hoge inflatie eveneens een hoog risico. De capaciteit van de gemeentelijke organisatie is echter beperkt en nauwelijks in staat investeringen te vervroegen. Daarnaast moeten we ook rekening houden met dalende prijsontwikkeling op de woningmarkt. Op de grondexploitaties is een risicoanalyse uitgevoerd. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing is rekening gehouden met tegenvallers die uit de risicoanalyses blijken.

Resultaten grondexploitaties

De grondexploitaties zijn negatief bijgesteld door hoge inflatie in combinatie met vertraging in de uitvoering en aanpassing naar een programma met een hoger percentage sociale en betaalbare woningen. Navolgend een overzicht van complexen en hun verwachte resultaat waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert:

Complexen in exploitatie

Totaal geïnves-teerd

Totaal verkocht

(Tussen-tijdse) verlies/ winstne-ming

Boek-waarde 1-1-2023

Nog te investe-ren

% van tot.geïn-vesteerd

Nog te verkopen

% van totaal te ver- kopen

Resultaat op netto contante waarde

Verwacht resultaat pos. (= -)/ neg. (= +)

Buiten de Veste

7.544

14.101

-

-6.557

17.101

69%

10.541

43%

-1

-1

De Pinas (voorheen
Oostgroeneweg)

6.082

5.179

-1.103

-200

1.430

19%

1.244

19%

-13

-14

Reinierpolder I (uitbreiding)

2.787

5.043

124

-2.132

1.993

42%

-

0%

-135

-140

Centrumplan Welberg

1.495

1.342

153

471

24%

168

11%

447

456

Totaal

17.908

25.665

-979

-8.735

20.994

11.954

299

301

De belangrijkste complexen in 2022 zijn:

Bestemmingsplan (BP) Buiten De Veste

Het bestemmingsplan voor geheel Buiten de Veste is in 2010 goedgekeurd. In het plan uit 2010 is woningbouw opgenomen binnen de waterkering die op basis van nieuwe wetgeving niet meer kan worden gerealiseerd. In 2017 is, rekening houdend met deze beperking, voor het resterende gedeelte een nieuw, grotendeels flexibel, bestemmingsplan gemaakt met directe bouwtitel. Dit bestemmingsplan is op 22 februari 2018 vastgesteld door de raad en inmiddels onherroepelijk. In 2021 is een paraplubestemmingsplan vastgesteld, waarin het maximaal aantal woningen niet meer beperkt is, en onder voorwaarden kan worden uitgebreid. Daarmee is met de ingezette verdichting van fase 2 en 3 er ook planologische ruimte om fase 4 uit te voeren.

Aansluitend aan de bestaande gerealiseerde wijk is een gedeelte nader uitgewerkt voor woningbouwtypen waar vraag naar is. In de noordelijk gelegen tweede fase zijn 85 grondgebonden woningen en 23 appartementen in de vorm van een stadsboerderij gerealiseerd.

In Fase 1 heeft SoMa de 8 patiowoningen aan de Oost-Havendijk opgeleverd. Fase 2 is gereed. Het laatste kavel voor 22 appartementen is gerealiseerd door Koers. Het bouwprogramma in fase 3a bevat 47 grondgebonden woningen in verschillende prijscategorieën en 16 sociale huurwoningen. Alle grond is bouwrijp en in 2021 verkocht aan SoMa, Zwaluwe Bouw, Stadlander en Hu&Gladdines. Ook is een deel verkocht aan een organisatie van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In 2022 zijn 10 rug aan rug-woningen gereed gekomen. Voor fase 3b is het programma bijgesteld naar 87 woningen overeenkomstig de concept woondeal. Deze fase zal in 2023 worden uitgewerkt. Als eerste wordt een woonzorgcomplex met 22 appartementen gerealiseerd. Fase 4 is de laatste fase, welke qua planopzet uitgaat van inrichting met een hofje zoals bij de Citadel. Bij het uitwerken van het programma wordt rekening gehouden met nog een deel sociale woningbouw om aan de woondeal te voldoen. De ontwikkeling loopt naar verwachting tot en met 2027. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente.

De per 1-1-2023 herziene grondexploitatie sluit in 2026 met een geraamd saldo van € 0,-. De grondexploitatie is negatief bijgesteld door de forse inflatie in 2022, die ook in de nabije toekomst nog bovengemiddeld zal zijn. Door een meer sociaal programma dan voorheen zijn ook de inkomsten uit grondverkoop naar beneden bijgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd dat de grondexploitatie negatief werd Omdat de opgenomen bijdrage aan een gebiedsontsluiting nog onvoldoende onderbouwd is, is ervoor gekozen deze te verlagen tot een niveau, zoveel als de ontwikkeling kan dragen Daarmee wordt voorkomen dat een voorziening moet worden getroffen op grond van nog onduidelijke kosten. Dit betekent wel dat er een mogelijk tekort op de gebiedsontsluiting kan ontstaan, die de gemeente uit andere middelen zal moeten dekken. Gezien de voorgaande verwachting dat de exploitatie met een positief saldo zal sluiten, heeft tot en met 2021 een winstneming plaatsgevonden van € 116.900. Deze wordt teruggedraaid. In de jaarrekening 2022 wordt een negatieve winst van € 116.900 genomen

Bestemmingsplan (BP) De Pinas

Gezien de stagnerende vraag naar vrije kavelbouw is het bestaande bestemmingsplan Oostgroeneweg herzien. De naam is gewijzigd in bestemmingsplan De Pinas dat in 2017 is vastgesteld en onherroepelijk is. Alle gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van de

gemeente. Er zijn in totaal 110 woningen gerealiseerd in het gebied. De laatste 25 grondgebonden woningen zijn in 2021 opgeleverd door Huijsmans. Het woonrijp maken van fase 2 wordt in 2023 afgerond.

In 2022 is tussentijds een herziene grondexploitatie vastgesteld, waarin op basis van een concept contract met CC Kroon Development over de uitbreiding aan de Van Heemskerckstraat is opgenomen. Op gronden in eigendom van de gemeente is een programma toegevoegd van 20 sociale huurappartementen en 8 vrije sector woningen. De niet bouwrijpe grond aan de Noordlangeweg is in deze herziening voor agrarische waarde als voorraadgrond op de balans gezet. Met deze bijstelling is het saldo gestegen van € 0 naar € 98.000. Door omstandigheden is het contract nog niet getekend. Door hoge inflatie in combinatie met vertraging is het saldo nu bijgesteld naar € 14.000. Het risico op vertraging blijft.

Bestemmingsplan (BP) Reinierpolder 1 (uitbreiding)

Gezien de behoefte aan industriegrond is voor de uitbreiding Reinierpolder I ca. 9,5 ha grond aangekocht. Dit betreft de grond ten noorden en westen van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder I tot de Zeelandweg Oost en de A4.

Op 30 september 2015 is het (totale) bestemmingsplan Reinierpolder goedgekeurd en is onherroepelijk. Naast een actualisatie voor de bestaande bedrijventerreinen Reinierpolder I en II is hierin ook opgenomen de 1e fase voor de uitbreiding van Reinierpolder I. In totaal kan er ca. 7,5 ha gronden ten noorden van het bestaande bedrijventerrein. In 2022 is de laatste van 18 bedrijfskavels verkocht.

Voor de exploitatie was ervan uitgegaan dat na realisatie van fase 1 aansluitend het gehele gebied zou kunnen worden ontwikkeld. Voor realisatie van de tweede fase is overleg gevoerd met de provincie en de regio. De resterende tweede fase tussen de A4, de N257/ZO en het bestaande bedrijventerrein wordt gezien als strategisch uitgeefbare grond met een oppervlakte van ca. 3 ha. Uit marktonderzoek in de regio in 2016 door Stec, die ten grondslag ligt aan de afspraken met de Provincie, blijkt dat er overcapaciteit is en er de komende 10 jaar geen vraag is voor fase 2. uitgiftetempo van fase 1 bevestigde dat. Bij de Jaarrekening 2018 is fase 2 voorlopig afgewaardeerd tot agrarische waarde, conform de bestemming. Inmiddels is fase 1 vol. De gemeente is op zoek naar herbestemming van fase 2, maar hierover is nog geen duidelijkheid.

Na de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 laat fase 1 een positief resultaat zien van € 140.000,- op eindwaarde. Fase 1 wordt negatiever door hoge inflatie en vertraging in de uitvoering. Tot en met 2021 heeft er een winstneming plaatsgevonden van € 170.300,-.Nu het saldo in de grondexploitatie teruggelopen is, moeten we conform de regels van de BBV ook een deel van de tussentijdse winst terugdraaien. In de jaarrekening 2022 nemen we een negatieve tussentijdse winst van € 45.900.

Bestemmingsplan (BP) Welberg centrum 

Op het voormalige sportveld in het centrum van Welberg is een woningbouwlocatie gepland. Eind 2017 en begin 2018 is een verder interactief traject gevolg specifiek voor het onderdeel invulling autovrij dorpsplein. Hierbij kwam een aantal wensen naar voren zoals een pannaveldje en een speelberg. In 2018 is een bestemmingsplan, een stedenbouwkundig concept en een grondexploitatie opgesteld. Het bestemmingsplan is na een uitgebreid onderzoek naar flora enfauna en explosieven per 20-12-2018 gewijzigd vastgesteld. Het maakt de bouw van 24 woningenmogelijk, met behoud van een vleermuizenvliegroute. In de loop van 2019 is de grondexploitatie vastgesteld met een verlies van € 328.000,-. Ten behoeve van het plan is extra grondaankoop gedaan van de St. Anna Parochie ten behoeve van een toegangspad. Daarnaast wordt een bestaand, naastgelegen parkeerterrein en schoolplein opnieuw ingericht en openbaar toegankelijk gemaakt. Met de Pius X school is overeenstemming over de aanpassing aan het schoolplein. Het stedenbouwkundig plan is in overleg met betrokken partijen nader uitgewerkt. De maatregelen voor behoud van de vleermuizenvliegroute zijn uitgevoerd, het opruimen van explosieven is gereed en eind 2019 is het plan bouwrijp gemaakt. In 2020 zijn de 19 kavels voor de rijwoningen verkocht aan ZeeLandGoed en Zwaluwe Projectontwikkeling. De woningen zijn in 2020 en 2021 opgeleverd. Daarnaast zijn er 4 vrije kavels, waarvan de laatste in 2022 is verkocht. De gemeente neemt de inrichting van het openbaar gebied voor haar rekening. In 2020 is het Klaproosplein heringericht, in 2021 zijn de bruggen aan de Kapelaan Kockstraat uitgevoerd. Het woonrijp maken van de Piet Snoeijerstraat wacht op het gereed komen van de laatste woning.

De exploitatie sluit in 2024 met een negatief saldo van € 456.000,-. Ten opzichte van de vorige grondexploitatie is dit € 55.000,- negatiever. Dit komt voornamelijk door hoge kostenstijging. Dit was al merkbaar in de aanbesteding in 2022. Doordat het woonrijp maken wacht op de bouw van de laatste woning vertraagt het project ook met een jaar. De verliesvoorziening is met € 55.270 opgehoogd om het negatieve resultaat te dekken.

Projecten op basis van een (anterieure/ABA) overeenkomst: 

Couveringepark (Molenweg, Ravelijnstraat)

Het bestemmingsplan Couveringepark bestaat uit de bouw van 83 woningen en een gezondheidscentrum aan de Molenweg op het terrein van de voormalige accordus-fabriek en de bouw van een woonzorgcomplex met ca. 60 wooneenheden op de voormalige locatie van het Princetuincollege aan de Ravelijnstraat. Tot op heden zijn er 77 woningen opgeleverd en bewoond. Dit project werd uitgevoerd door de Ontwikkelcombinatie Couveringe Park, die bestond uit Aan de Stegge en Woningstichting Geertruidenberg. De woningbouw is in 2017 weer opgepakt door de ontwikkelcombinatie. Door de financiële problemen en de (achter ons liggende) economische recessie is stagnatie ontstaan in de verdere ontwikkeling van het plan. Na vele overleggen met diverse partijen had de ontwikkelcombinatie de herontwikkeling weer opgestart.

In 2018 zijn er 13 woningen ontwikkeld. Die woningen zijn in 2019 opgeleverd, waarna in 2019 een deel woonrijp is gemaakt. Vervolgens is er een perceel in het plangebied verkocht aan woningcorporatie Stadlander. Op dit perceel zal Stadlander grondgebonden huurwoningen en huurappartementen ontwikkelen. De ontwikkelcombinatie WSG-Aan de Stegge heeft zich in 2020 ontvlochten en uit de diverse overleggen/onderhandelingen tussen WSG-Aan de Stegge en gemeente is een akkoord bereikt. De afspraken zijn beschreven in de vaststellingsovereenkomst ontbinding koop- en samenwerkingsovereenkomst Couveringepark. Aan de Stegge neemt de ontwikkeling geheel over van de voormalige combinatie. Momenteel is de vervolgfase in uitvoering met de bouw van 2 vrijstaande woningen en de huurappartementen van Stadlander.

Herengoed Kruisland

Binnen het plangebied Herengoed te Kruisland zijn 17 starterswoningen en 2 vrije sectorwoningen opgeleverd. In het plan is de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf opgenomen waarvoor in de plaats 6 vrije sectorwoningen zijn gebouwd. In het voorjaar 2023 zal dit laatste gedeelte van het plan woonrijp worden gemaakt.

Beltmolen Nieuw-Vossemeer

Dit plan voor 54 woningen op de voormalige agrarische gronden tussen de Hogedijk, Beltmolen en Dr. Vermetstraat te Nieuw-Vossemeer is opgestart door woningcorporatie Thuisvester. Eind 2011 zijn 12 starterswoningen opgeleverd.

BVR ontwikkeling heeft de realisatie van het plan voor de nog resterende 44 te bouwen woningen overgenomen van Thuisvester. BVR zal deze in twee fases realiseren. In de eerste helft van 2019 is gestart met de bouw van 17 woningen. Na de oplevering van deze woningen is de openbare ruimte in 2020 woonrijp is gemaakt. Inmiddels is de volgende fase gestart. Momenteel zijn de vrijstaande woningen en 14 geschakelde woningen in aanbouw. Alle kavels zijn reeds verkocht.

Plan Landgoed Westcreecke Dinteloord

Dit plan bestaat uit de aanleg van een landgoed met waterpartijen en vijf landhuizen. Het bos en de waterpartijen, die openbaar toegankelijk zijn, zijn reeds aangelegd. Het plan is bouwrijp gemaakt en een landhuis heeft zich gevestigd. Door de economische recessie de afgelopen jaren was de verdere verkoop van de landhuizen gestagneerd. De belangstelling voor dergelijke landhuizen nam weer toe en alle kavels zijn verkocht.

Olmentuin te Steenbergen

Plan Olmentuin is geprojecteerd op de locatie van een taxibedrijf aan de Olmendreef dat naar een andere locatie in Steenbergen verhuist. Op de vrijkomende locatie en de landbouwgronden ten zuiden daarvan ontstaat hierdoor ruimte voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk.Olmentuin te Steenbergen wordt een duurzame, energieneutrale wijk tussen het groen met een gemeenschappelijke binnentuin en kas als ontmoetingsplaats. Het bestemmingsplan is in juni 2018 vastgesteld. Begin 2021 is het plan bouwrijp gemaakt, waarna in de loop van 2021 met de bouw is gestart. Alle kavels zijn reeds verkocht en naar verwachting wordt in 2023 het plan woonrijpgemaakt.

Hof van Engelbrecht

Dit plan is geprojecteerd op de locatie van de voormalige bloembollenbedrijf aan de Eerste Boutweg in Kruisland. Het agrarisch bedrijf is beëindigd en de bedrijfslocatie wordt herontwikkeld naar een woningbouwlocatie. Met uitzondering van de huidige bedrijfswoning is alles gesloopt. Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrijstaande woningen, 6 levensloopbestendige woningen en de omzetting van de bedrijfswoning naar een particuliere vrijstaande woning. Het bestemmingsplan is onherroepelijk, de 2 vrijstaande woningen zijn opgeleverd. In 2020 is de ontwikkelaar Sprangers failliet gegaan, waarna het bedrijf Reuvers de ontwikkeling en de bouw van het plan via de curator heeft overgenomen. Eind 2020/begin 2021 is het plan bouwrijp gemaakt waarna begin 2021 is aangevangen met de bouw van de 6 levensloopbestendige woningen. Na oplevering van alle woningen is de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Het woonrijpmaken is nu voor de 2e keer afgekeurd. Na herstel van de opleverpunten en de onderhoudstermijn zal de openbare ruimte in beheer door de gemeente worden overgenomen.